Börjar bli tufft för bostadsrättsföreningar

Inte minst i min egen BRF där jag sitter som ordförande så märks det nu på allvar hur framförallt räntorna drar iväg. Detta är otroligt viktigt att hålla koll på eftersom att även om föreningen sitter med likvida medel så måste kassaflödet vara i sin ordning.

Det som blir balansgången här är att för de flesta BRFs så finns det bara en intäkt och det är månadsavgiften. Man ska dock vara lika försiktig med att höja denna som att inte göra det.

Höjer man överdrivet mycket så kommer det ha en stor påverkan på medlemmarnas privatekonomi men framförallt så kommer det ha en negativ effekt på värdeutvecklingen. Jag skulle vilja påstå att den viktigaste uppgiften för en styrelse är just kapitalförvaltningen.

Men att vänta för länge med att höja avgiften kan nästan vara ännu värre eftersom föreningens likvida medel äts upp och sker då något oförutsett eller om det dags för större underhåll så kan man istället behöva ta upp nya lån. 

Så hur ska man då göra? 

Det viktigaste att börja med är att gå igenom sin budget, är den rimlig? Stämmer den? 

Sedan kan man se över kostnadssidan, finns det några avtal man kan ändra? Kan man dra in på något? Kan man tänka om med det planerade eller löpande underhållet?

Att sänka kostnader så mycket det bara går är såklart en bra början. Och därefter kan man hoppa över till intäktssidan. Gör en analys och överdriv alla kostnader med 15-20%, hur mycket kan då avgiften behöva höjas?

Är svaret över 20% så är ett tips att göra höjningen stegvis om så är möjligt. Förslagsvis 2-4 gånger på ett år beroende på hur akut det är.

Det ska tilläggas att det finns olika vis att beräkna avgiften på varav många är mångt mer komplicerade.

Det är ytterst viktigt för styrelsen att se långsiktigt på förvaltningen. Att försumma planerat underhåll (eller strunta i att öronmärka pengar för detta) eller sänka/ta bort amortering på lån är inte en bra idé i nuläget. Visst skulle situationen ytterligare försämras så kommer fastighetsägare behöva gå in i "överlevnadsläge" tills det inte går längre.

Är föreningen i någorlunda bra skick så ska detta inte vara nödvändigt. 

Vidare så vill jag slå ett slag för att ta in hjälp i form av en konsult (exempelvis mig!), det behöver verkligen inte vara särskilt dyrt utan tvärtom så sparar man ofta in kostnaden om konsulten får ett tydligt mål men vad man vill åstadkomma samt man faktiskt lyssnar på konsulten ifråga.

Jag har faktiskt många före detta kollegor som antingen gått till eller har kommit ifrån HSB. En sak som jag fick höra flertalet gånger var just att man inte upplevde att styrelsen tog förvaltaren på allvar eller att man helt enkelt gick sin egen väg. Jag kommer särskilt ihåg en anekdot:

En förvaltare för en HSB-föreningen i norra Stockholm hade under ett möte påtalat vikten om att måla fasaden (träfasad) då detta var eftersatt enligt kontroll såväl som underhållsplanen. 

 Styrelsen ville inte lägga pengar på detta då man inte höll med om att fasaden var i större akut av målning. Man har puttat detta 5 år framåt i planen. Man ville istället lägga pengar på utemiljön genom att plantera nya rabatter, köpa in bänkar och utegrillar mm. 

Man tog alltså pengar som var avsatta till planerat underhåll och la det på utemiljön för att förfina området. 

Åren går och man noterar att det är dags för fasadmålningen. Sagt och gjort så handlas detta upp och vid kontroll så konstaterar målningsföretaget att 30-40% av träpanelen behöver bytas. Dessutom så behöver ett tiotal fönster bytas ut då dessa börja ruttna. 

Det blev hur som helst mer än dubbelt så dyrt med detta projekt. Enligt min dåvarande kollega så hade någon enstaka panel (5-10%) behövt bytas ut om man inte hade väntat så länge.

Det värsta var dock inte kostnaden enligt denne, utan hur styrelsen efter noter skällde ut henne (dåvarande förvaltaren) för att kostnaden inte gick i linje med underhållsplanen...