Oroliga tider

Det börjar märkas en påtaglig oro i dagens omvärldsläge med ökande räntor, inflation, energipriser etc.

En kris kommer ju sällan ensam, säger man. Ofta har man historiskt sett att kriser inträffar på grund av "svarta svanar", dvs en helt oförutsedd händelse. Covid, Ukraina mm kan ju betecknas som detta. Ett mer passande exempel i sammanhanget är kraschen av Lehman Brothers som tog många på sängen. 

För just nu så har det varit något distinkt som har byggts upp under en relativt överskådlig tid. Vad jag menar med det är att det har funnits ett fönster för att exempelvis binda elavtal, binda lån, investera i energiprojekt osv. Den tiden är nu med all sannolikhet passerad.

Det är såklart alltid enkelt att vara efterklok med facit i hand, och trots allt så kan det ofta vara bra att avvakta och inte riskera att överreagera som fastighetsägare.

Men vad kan man då göra just nu?

Här är några punkter som fastighetsägare kan göra:

* Inventera samtliga avtal och fasta kostnader, detta kan innefatta exempelvis: 

Fastighetsförsäkring, lån, vatten, el, sophämtning, serviceavtal etc.

Ofta kan man med enkla medel sänka kostnaden utan att behöva sänka leveransen. Ett exempel var när vi bytte försäkringsbolag åt en kund där vi sänkte premien med 35% SAMT förbättrade villkoren!

Ett annat exempel är min egna BRF där vi monterade sopluckor istället för att medlemmarna själva skulle gå in i soprummet och slänga sopor. Detta resulterade i att vi kunde gå ner rejält i antal kärl och därmed kostnaden för sophämtningen.

Efter samtal med banken kunde en BRF få 0,8% lägre ränta på ett lån som precis förlängts. Bankerna verkar för övrigt vara något medgörliga eftersom man inte vill riskera insolvens hos fastighetsägare med större lån.

* Se över det planerade underhållet

Även om underhållsplanen säger att det är dags att byta taket nästa år så är det inte tvingande. Underhållsplanen visar riktlinjer, inte facit.

Gör istället så att beställ (eller gör själv om kunskap finns) en statusbesiktning. Då kan man få information om skick, eventuella skador samt när det troligen är dags att göra själva takbytet.

Se även till att göra ordentliga upphandlingar vid planerat underhåll. Ta alltid in 2-3 offerter och se till att jämföra på rätt sätt. Ett bra sätt att göra detta är att först skriva ett FFU (förfrågningsunderlag).

* Se över det löpande underhållet

Måste man verkligen byta den där fläkten? Kan det lagas? Kan gamla saker återanvändas? 

Även här kan man behöva jämföra leverantörer och entreprenörer för att säkerställa rätt prisläge. Många inser nog inte hur mycket man kan pressa det löpande underhållet. En fastighetsägare jag jobbade med var otroligt duktig på att återanvända vitvaror såsom spis, kyl osv. 

Detta är inte bara ekonomiskt utan även miljömässigt en vinst. Även WC-stolar återanvändes när en hyresgäst flyttade ut eller liknande.

* Se över intäkterna

Att säkerställa kassaflödet är otroligt viktigt i dessa tider. Även om man är en BRF utan intäkter mer än månadsavgifterna så är denna post minst lika viktig som kostnaderna. 

Se till att höja avgiften om det behövs. Om ni uppskattar att höjningen överstiger 20% så se över om ni kan höja den stegvis istället. Då är det lättare för medlemmarna att anpassa sig till den nya avgiften.

Finns det lokalhyresgäster så titta på avtalen, är det snart dags att säga upp så gör en kontroll av marknadshyran, dvs är hyran de facto marknadsmässig?

Sammanfattningsvis så finns det såklart hur mycket som helst som man kan se över. Vi ställer gärna upp om ni behöver hjälp!

Alfred Lingström

Lingström Fastighet