Så optimerar du värmesystemet utan att hyresgästerna får kallare inomhus

Höga uppvärmningskostnader behöver inte betyda att fastigheten måste bli kallare. I många flerbostadshus är problemet inte att värmesystemet producerar för lite värme – utan att värmen fördelas ojämnt, styrs fel eller används när den inte behövs.

Genom att mäta inomhustemperaturen, justera värmekurvan, balansera radiatorerna och följa upp resultatet kan fastighetsägaren ofta minska energianvändningen samtidigt som inomhusklimatet blir jämnare och behagligare.

Kort svar: Hur kan ett värmesystem optimeras utan att sänka komforten?

Det viktigaste är att inte börja med att sänka temperaturen i hela fastigheten. Börja istället med att ta reda på:

• Hur varmt det faktiskt är i olika lägenheter.
• Om temperaturen varierar mellan olika delar av huset.
• Om värmesystemet reagerar rätt på utomhustemperaturen.
• Om radiatorerna får rätt vattenflöde.
• Om ventiler, termostater, givare och pumpar fungerar som de ska.
• Om ventilation, drag eller otätheter påverkar den upplevda temperaturen.

Målet är inte att göra fastigheten kallare. Målet är att undvika att vissa lägenheter har 24 grader samtidigt som andra bara har 19 grader.

Börja med att mäta – inte med att skruva

Ett vanligt misstag är att justera värmesystemet utifrån några enstaka felanmälningar. Om en hyresgäst fryser kan det bero på hela värmesystemet, men det kan också bero på en fastnad radiatorventil, ett täckt element, drag från ett fönster eller problem med ventilationen.

Innan större justeringar görs bör temperaturen därför mätas i flera representativa lägenheter:

• På olika våningsplan.
• I olika väderstreck.
• Nära husets gavlar och mittparti.
• I både äldre och eventuellt renoverade delar.
• I lägenheter där de boende upplever att det är kallt.
• I lägenheter där det ofta är för varmt.

Mätningen bör ske under flera dagar och helst när utomhustemperaturen varierar. En enstaka mätning mitt på dagen ger sällan en rättvis bild.

Termometern ska inte placeras direkt vid ett fönster, ovanför ett element, i direkt solljus eller tätt intill en yttervägg. Sådana placeringar kan ge missvisande värden.

Vilken temperatur bör det vara i en hyreslägenhet?

Folkhälsomyndigheten anger att det normalt är lämpligt att styra uppvärmningen mot en inomhustemperatur på ungefär 20–23 grader. För känsliga personer och vissa särskilda boenden kan en högre temperatur behövas.

Det juridiska riktvärdet för lägsta operativa temperatur är inte samma sak som en lämplig temperatur att styra fastigheten mot. En fastighetsägare bör därför ha en säkerhetsmarginal och inte försöka lägga sig precis på den lägsta accepterade nivån.

Det är också viktigt att förstå skillnaden mellan lufttemperatur och upplevd temperatur. Kalla golv, drag, kalla ytterväggar och stora fönsterytor kan göra att ett rum känns kallt trots att termometern visar en till synes normal temperatur.

Läs mer i Folkhälsomyndighetens vägledning om inomhustemperatur.

1. Justera värmekurvan

I vattenburna värmesystem regleras framledningstemperaturen vanligtvis utifrån temperaturen utomhus. Ju kallare det är ute, desto varmare vatten skickas ut till radiatorerna.

Sambandet styrs av värmekurvan.

Om kurvan är för högt inställd producerar systemet mer värme än fastigheten behöver. Hyresgästerna försöker då ofta reglera temperaturen genom att stänga radiatorerna eller öppna fönstren. Resultatet blir onödiga energiförluster och ett system som arbetar mot sig självt.

Om hela fastigheten är för varm eller för kall oavsett utomhustemperatur kan kurvan behöva parallellförskjutas. Om temperaturen däremot bara blir fel när det är riktigt kallt eller milt ute kan själva lutningen behöva ändras.

Gör små förändringar och vänta på resultatet. En tung byggnad reagerar långsamt, och det kan ta ett eller flera dygn innan en ändring får fullt genomslag.

2. Injustera radiatorerna

Ett vattenburet värmesystem ska fördela rätt mängd vatten till varje radiator. Om systemet är dåligt injusterat tar vissa delar emot för mycket värme medan andra får för lite.

Vanliga tecken på obalans är:

• Lägenheterna närmast undercentralen blir mycket varma.
• Lägenheter längst bort eller högst upp förblir kalla.
• Hyresgäster vädrar trots kallt väder.
• Vissa radiatorer är mycket heta medan andra knappt blir varma.
• Fastigheten har återkommande klagomål från samma delar av huset.
• Cirkulationspumpen går onödigt hårt eller orsakar susande ljud.

Vid en professionell injustering beräknas och justeras flödet i stammar och radiatorer. Värmen fördelas då efter byggnadens verkliga behov.

Enligt Boverket kan ett väl injusterat värmesystem både minska energianvändningen och ge en jämnare inomhustemperatur. Boverkets guide till injustering och styrning beskriver skillnaden mellan att balansera systemets vattenflöden och att styra när värmen ska tillföras.

3. Kontrollera termostater och radiatorventiler

Gamla eller fastnade radiatorventiler är en vanlig orsak till ojämn värme. Ventilen kan ha fastnat i öppet eller stängt läge, medan termostaten kan reagera långsamt eller inte alls.

Kontrollera därför att:

• Ventilstiften kan röra sig.
• Termostaterna sitter korrekt.
• Radiatorerna inte är blockerade av möbler eller tunga gardiner.
• Hyresgästerna vet hur termostaterna ska användas.
• Det inte finns luft i radiatorerna.
• Radiatorerna blir varma på ett normalt och jämnt sätt.

Att byta slitna ventiler och termostater kan vara en relativt liten åtgärd jämfört med kostnaden för långvarig övertemperatur.

4. Se över temperaturgivarna

Värmesystemets styrning är beroende av att givarna visar rätt temperatur.

En utomhusgivare som sitter i solen, nära ett ventilationsutsläpp eller på en olämplig fasad kan ge felaktiga värden. Systemet kan då tro att det är varmare eller kallare ute än det faktiskt är.

Även inomhusgivare måste placeras rätt. En givare i ett ovanligt varmt trapphus eller ett kallt utrymme ger inte en representativ bild av temperaturen i lägenheterna.

Kontrollera givarnas placering, skick och mätvärden innan styrningen förändras.

5. Anpassa cirkulationspumpen

Äldre cirkulationspumpar arbetar ofta med en fast och onödigt hög hastighet. Det kan öka elanvändningen, orsaka ljud i radiatorerna och göra värmesystemet svårare att balansera.

En modern, behovsstyrd pump kan anpassa arbetet efter systemets aktuella behov. Pumpen ska dock inte justeras isolerat. Flöden, ventiler, värmekurva och pumpinställning måste fungera tillsammans.

Om pumptrycket sänks för mycket riskerar de mest avlägsna radiatorerna att inte få tillräckligt flöde. Därför bör större förändringar göras i samband med en ordentlig systemkontroll.

6. Undersök ventilation och drag

Alla problem med låg upplevd temperatur beror inte på värmesystemet.

För stora luftflöden, felaktigt placerade tilluftsdon eller otätheter kring fönster och dörrar kan skapa drag. Hyresgästen kan då uppleva bostaden som kall trots att lufttemperaturen är normal.

Stäng inte ventilationsdon för att lösa problemet. Det kan försämra luftkvaliteten och skapa nya problem med fukt och lukt.

Undersök istället:

• Om ventilationen har rätt luftflöden.
• Om tilluften orsakar besvärande drag.
• Om fönster och balkongdörrar är otäta.
• Om tätningslister behöver bytas.
• Om radiatorerna är rätt placerade och dimensionerade.
• Om byggnadens ventilation och värmesystem har rätt balans.

Ventilation och uppvärmning påverkar varandra och bör inte behandlas som två helt separata system.

7. Använd data från fastigheten

Moderna temperaturgivare kan ge en kontinuerlig bild av inomhusklimatet i utvalda lägenheter. Det gör att fastighetsägaren kan se hur temperaturen förändras över dygnet och vid olika väderförhållanden.

Med bra mätdata blir det enklare att upptäcka:

• Övertemperaturer.
• Kalla delar av fastigheten.
• Felaktig nattsänkning.
• Långsam reglering.
• Avvikelser efter service eller ombyggnation.
• Om en genomförd åtgärd faktiskt gav resultat.

Givarna bör placeras i samråd med de boende och hanteras med hänsyn till integritet. Det är normalt temperaturen i bostaden som behöver följas – inte hyresgästens beteende.

8. Kontrollera undercentralen regelbundet

Små fel i undercentralen kan påverka en hel fastighet. Regelbunden tillsyn bör bland annat omfatta:

• Framlednings- och returtemperatur.
• Tryck i värmesystemet.
• Pumpar och ventiler.
• Expansionskärl.
• Läckage.
• Styrventilens funktion.
• Temperaturgivare och larm.
• Ovanliga ljud eller vibrationer.
• Förbrukning jämfört med tidigare perioder.

Vid fjärrvärme kan en onödigt hög returtemperatur vara ett tecken på att systemet inte tar tillvara värmen effektivt. Orsaken kan exempelvis vara felaktiga flöden, en dåligt fungerande styrventil eller bristande injustering.

9. Följ upp efter varje förändring

Energioptimering är sällan en engångsåtgärd. Efter varje justering bör fastighetsägaren kontrollera:

1. Hur inomhustemperaturen har förändrats.
2. Om skillnaderna mellan lägenheterna har minskat.
3. Om antalet felanmälningar har ökat eller minskat.
4. Hur energianvändningen har utvecklats.
5. Om förändringen fungerar även vid en annan utomhustemperatur.

Jämför helst energianvändningen med hänsyn till vädret. En mild vinter kan annars få en åtgärd att framstå som mer effektiv än den faktiskt är.

Vanliga misstag vid energioptimering

Att sänka värmen i hela huset direkt

Om några lägenheter är för varma och andra för kalla är problemet sannolikt fördelningen – inte den övergripande temperaturnivån.

Att ändra flera inställningar samtidigt

Om värmekurva, pump och ventiler förändras samtidigt blir det svårt att veta vilken åtgärd som gav resultat.

Att bara lyssna på den varmaste eller kallaste lägenheten

Styrningen måste baseras på representativa mätningar från flera delar av fastigheten.

Att ignorera hyresgästernas upplevelse

Mätvärden är viktiga, men drag och kalla ytor kan göra att ett rum känns betydligt kallare än lufttemperaturen visar.

Att glömma dokumentationen

Alla inställningar, mätvärden och förändringar bör dokumenteras. Annars finns risken att en senare service eller reparation återställer systemet till gamla, mindre effektiva inställningar.

En stegvis arbetsmodell

En trygg optimering kan genomföras i följande ordning:

1. Samla in energistatistik och felanmälningar.
2. Mät temperaturen i representativa lägenheter.
3. Kontrollera undercentral, givare och styrning.
4. Kontrollera radiatorventiler och termostater.
5. Undersök ventilation, drag och otätheter.
6. Bedöm behovet av en fullständig injustering.
7. Justera värmekurvan i små steg.
8. Följ upp komfort och energianvändning.
9. Dokumentera de slutliga inställningarna.
10. Fortsätt följa fastigheten under hela uppvärmningssäsongen.

Vanliga frågor om optimering av värmesystem

Måste inomhustemperaturen sänkas för att spara energi?

Nej. I många fastigheter går det att minska energianvändningen genom att ta bort övertemperaturer och fördela värmen jämnare. Lägenheter som redan har en bra temperatur behöver inte bli kallare.

Varför är vissa lägenheter kalla och andra varma?

Vanliga orsaker är dålig injustering, felaktiga ventiler, olämplig värmekurva, problem med givare, drag eller obalans i ventilationen.

Hur snabbt märks en ändring av värmekurvan?

Det beror på byggnadens konstruktion och utomhustemperaturen. Tunga byggnader reagerar långsamt, så följ upp under minst ett dygn och ofta längre innan nästa förändring görs.

Är kalla radiatorer alltid ett fel?

Nej. När rummet redan har rätt temperatur kan termostaten stänga flödet. Under milda dagar behöver radiatorn inte heller vara särskilt varm. Bedöm därför alltid radiatorn tillsammans med rumstemperaturen.

När behövs en professionell injustering?

Det är särskilt relevant när temperaturerna varierar tydligt mellan olika delar av fastigheten, efter större förändringar i värmesystemet eller när återkommande justeringar inte löser problemen.

Lägre kostnader och nöjdare hyresgäster kan gå hand i hand

Ett väl fungerande värmesystem ska leverera rätt mängd värme på rätt plats och vid rätt tidpunkt. När systemet är i balans slipper fastighetsägaren betala för övertemperaturer samtidigt som hyresgästerna får ett jämnare och behagligare inomhusklimat.

Nyckeln är att mäta först, genomföra förändringarna stegvis och följa upp resultatet. Då blir energioptimeringen en del av den löpande fastighetsförvaltningen – inte en chansning med hyresgästernas komfort.

Lingström Fastighet hjälper fastighetsägare och bostadsrättsföreningar med löpande fastighetsskötsel, teknisk tillsyn, uppföljning och praktiska åtgärder. Behöver ni hjälp att få bättre kontroll över värmesystemet och fastighetens drift är ni välkomna att kontakta oss.