En noggrant genomförd avflyttningsbesiktning skyddar både hyresvärden och hyresgästen. Den visar vilket skick lägenheten befinner sig i när hyresförhållandet avslutas, vilka åtgärder som behöver utföras och om någon skada går utöver normalt slitage.

För fastighetsägaren är besiktningen också ett viktigt planeringsverktyg. När lägenheten kontrolleras systematiskt blir det enklare att beställa rätt arbeten, minska tomställningstiden och se till att nästa hyresgäst får en trygg och fungerande bostad.

Det räcker däremot inte att gå ett snabbt varv genom lägenheten och skriva "anmärkning på vägg". Varje brist bör beskrivas, fotograferas och bedömas med hänsyn till lägenhetens tidigare skick, materialens ålder och hur länge hyresgästen har bott där.

Kort svar: Vad ska kontrolleras vid en avflyttningsbesiktning?

Vid en avflyttningsbesiktning bör hyresvärden kontrollera:

• Lägenhetens samtliga rum.
• Väggar, tak, golv och lister.
• Dörrar, fönster och beslag.
• Kök, vitvaror och fast inredning.
• Badrum, golvbrunnar och sanitetsporslin.
• Eluttag, belysning och fast installerad utrustning.
• Ventilation och radiatorer.
• Balkong, uteplats och förråd.
• Städningen.
• Antalet återlämnade nycklar, taggar och fjärrkontroller.
• Eventuella otillåtna installationer eller förändringar.
• Skador som kan gå utöver normalt slitage.
• Behovet av underhåll innan nästa inflyttning.

Resultatet ska dokumenteras i ett tydligt besiktningsprotokoll med bilder.

Vad är en avflyttningsbesiktning?

En avflyttningsbesiktning är en kontroll av lägenhetens skick när en hyresgäst ska flytta ut. Syftet är att jämföra lägenhetens aktuella skick med hur den såg ut vid inflyttningen och bedöma vilka förändringar som beror på:

• Normalt åldrande och bruk.
• Fastighetsägarens underhållsansvar.
• En skada eller onormalt slitage.
• En förändring som hyresgästen har gjort.
• Bristande städning.
• Ett fel som behöver åtgärdas innan nästa inflyttning.

Hyreslagen innehåller inget generellt krav på att en särskild avflyttningsbesiktning alltid måste genomföras. För hyresvärden är den ändå mycket viktig, framför allt för dokumentation, underhållsplanering och eventuella ersättningskrav.

Vad säger hyreslagen om lägenhetens skick?

Enligt 12 kap. 15 § jordabalken ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i brukbart skick. För bostadslägenheter ska hyresvärden också med skäliga tidsmellanrum utföra sedvanliga reparationer som målning och tapetsering när behovet uppkommer genom ålder och normalt bruk.

Samtidigt framgår det av 12 kap. 24 § att hyresgästen ska vårda lägenheten väl. Hyresgästen kan bli skyldig att ersätta skador som uppkommit genom hyresgästens vårdslöshet eller försummelse.

Det innebär att hyresgästen normalt inte ska betala för att ett golv, en vägg eller en kökslucka har blivit äldre genom vanlig användning. Om egendomen däremot har skadats genom oaktsamhet eller onormal användning kan ett ersättningsansvar uppstå.

Den aktuella lagtexten finns i 12 kapitlet jordabalken hos Sveriges riksdag.

Förbesiktning eller slutbesiktning?

Det kan vara klokt att dela upp kontrollen i två steg.

Förbesiktning

Förbesiktningen genomförs en tid före avflyttningen, medan hyresgästen fortfarande bor kvar. Den ger hyresvärden möjlighet att planera kommande underhåll och ger hyresgästen möjlighet att rätta till sådant som kan åtgärdas före flytten.

Nackdelen är att möbler, mattor och personliga tillhörigheter kan dölja skador. Förbesiktningen kan därför inte alltid ersätta en slutlig kontroll.

Slutbesiktning

Slutbesiktningen görs när lägenheten är tömd och flyttstädad. Då kan golv, väggar, skåp, förråd och fast inredning kontrolleras ordentligt.

Den slutliga besiktningen bör genomföras senast i samband med att lägenheten och nycklarna lämnas tillbaka. Om nästa hyresgäst redan har flyttat in blir det betydligt svårare att avgöra när en skada har uppstått.

Förbered besiktningen

En effektiv avflyttningsbesiktning börjar innan man går in i lägenheten.

Ta fram:

• Hyresavtalet.
• Protokollet från inflyttningsbesiktningen.
• Äldre fotografier.
• Tidigare felanmälningar.
• Uppgifter om genomförda renoveringar.
• Eventuella godkännanden av hyresgästens förändringar.
• Nyckelkvittens.
• Uppgift om förråd, parkeringsplats och andra tillhörande utrymmen.
• Ett standardiserat besiktningsprotokoll.
• Kamera eller mobiltelefon.
• Ficklampa.
• Enkel provutrustning vid behov.

Kontrollera även hur gammal lägenhetens inredning är. Åldern har stor betydelse när en skada ska bedömas och ett eventuellt ersättningskrav beräknas.

Informera hyresgästen i god tid

Hyresgästen bör få tydlig information om:

• Datum och tid för besiktningen.
• Om lägenheten ska vara tömd och städad.
• Att förråd och andra tillhörande utrymmen ska vara tillgängliga.
• Vilka nycklar, taggar och fjärrkontroller som ska återlämnas.
• Att hyresgästen gärna får närvara.
• Hur eventuella anmärkningar kommer att hanteras.
• När lägenheten senast ska lämnas tillbaka.

Hyresgästens närvaro gör det möjligt att reda ut frågor direkt. Om hyresgästen inte kan eller vill delta kan besiktningen ändå genomföras, men dokumentationen blir då särskilt viktig.

Genomför besiktningen systematiskt

Besiktiga lägenheten i samma ordning varje gång. Börja exempelvis i hallen och fortsätt rum för rum medsols.

I varje rum bör följande kontrolleras:

1. Tak.
2. Väggar.
3. Golv.
4. Socklar och lister.
5. Dörrar och karmar.
6. Fönster och fönsterbänkar.
7. Eluttag och strömbrytare.
8. Radiatorer.
9. Ventilation.
10. Fast inredning och utrustning.

När samma metod används vid varje besiktning minskar risken att något glöms bort.

Komplett checklista för avflyttningsbesiktning

Hall och entré

Kontrollera:

• Ytterdörrens skick och funktion.
• Låscylinder, vred och dörrhandtag.
• Dörrkarm och tätningslister.
• Säkerhetskedja eller dörrspärr.
• Eventuellt tittöga.
• Hatthylla och garderober.
• Garderobsdörrar, gångjärn och beslag.
• Väggar och tapeter.
• Golv och golvlister.
• Tak och belysning.
• Eluttag och strömbrytare.
• Brandvarnare, om den ingår i lägenhetens utrustning.
• Tecken på skadedjur eller fukt.
• Att samtliga nycklar och taggar återlämnas.

Var särskilt uppmärksam på kraftiga märken efter möbler, ovanligt många borrhål och skador på entrédörr eller lås.

Vardagsrum

Kontrollera:

• Väggarnas och takets ytskikt.
• Golvets skick.
• Repor, slagmärken och missfärgningar.
• Golvlister och dörrfoder.
• Fönster, handtag och beslag.
• Persienner, om de tillhör lägenheten.
• Fönsterbänkar.
• Radiatorer och termostater.
• Ventilationsdon.
• Eluttag, strömbrytare och fasta lamputtag.
• Dörrar och handtag.
• Eventuella kabeldragningar eller installationer.
• Tecken på rökning, sot eller stark lukt.
• Eventuella fuktfläckar.

Normala mindre märken efter möbler och tavlor behöver skiljas från djupa skador, omfattande håltagning eller onormala missfärgningar.

Sovrum

Kontrollera:

• Väggar, tak och golv.
• Garderober och annan fast förvaring.
• Hyllor, klädstänger och beslag.
• Innerdörr och lås.
• Fönster och persienner.
• Radiator och termostat.
• Ventilation.
• Eluttag och strömbrytare.
• Tecken på fukt bakom garderober eller möbler.
• Otillåtna målningar, tapeter eller installationer.

Kontrollera även att fast inredning som har demonterats av hyresgästen har återmonterats på rätt sätt.

Kök

Köket innehåller många funktioner och bör kontrolleras extra noggrant.

Skåp och arbetsytor

Kontrollera:

• Skåpsluckor och lådfronter.
• Gångjärn och handtag.
• Hyllplan och lådor.
• Bänkskiva.
• Stänkskydd och kakel.
• Fogar och silikon.
• Diskho och sil.
• Blandare.
• Avloppsanslutning och vattenlås.
• Tecken på läckage i diskbänksskåpet.
• Fukt, svullna skivor eller missfärgningar.
• Att skåpen är tömda och rengjorda.

Vitvaror

Kontrollera:

• Spis eller häll.
• Ugn och ugnsplåtar.
• Köksfläkt och filter.
• Kylskåp.
• Frysskåp och lådor.
• Diskmaskin, om den tillhör lägenheten.
• Fästen och anslutningar.
• Tätningslister.
• Belysning och reglage.
• Att apparaterna är rengjorda och fungerar.
• Att kyl och frys är avfrostade vid behov.
• Att tillhörande utrustning finns kvar.

Om hyresgästen har installerat en egen diskmaskin ska anslutningarna kontrolleras. Felaktigt utförda installationer kan orsaka omfattande vattenskador.

Övrigt i köket

Kontrollera:

• Golv, väggar och tak.
• Ventilation.
• Eluttag och strömbrytare.
• Fast belysning.
• Radiator.
• Dörrar och fönster.
• Tecken på fettbeläggningar, rökning eller skadedjur.
• Eventuella brand- eller värmeskador.

Badrum och toalett

Badrummet är ett riskområde för fukt- och vattenskador.

Kontrollera:

• Golv och väggar.
• Kakel, klinker och fogar.
• Våtrumsmatta och skarvar.
• Golvbrunn och sil.
• Synliga rör och kopplingar.
• Handfat och kommod.
• Toalettstol och spolning.
• Dusch eller badkar.
• Blandare och duschslang.
• Silikonfogar.
• Ventilation.
• Handdukstork eller radiator.
• Belysning.
• Spegel och badrumsskåp.
• Krokar och annan fast inredning.
• Tecken på läckage, missfärgning eller mögel.
• Otillåtna borrhål i våtzon.
• Sprickor i porslin.
• Att vatten rinner undan normalt.
• Att rummet är ordentligt rengjort.

Borrhål genom tätskiktet, lösa golvbrunnar och felaktigt monterad utrustning ska dokumenteras tydligt. Misstänks en fuktskada bör den utredas separat av någon med rätt kompetens.

Golv

Kontrollera alla golv efter:

• Djupa repor.
• Slagmärken.
• Brännmärken.
• Missfärgningar.
• Fuktskador.
• Svullna skarvar.
• Trasiga plankor eller plattor.
• Skador från möbler utan skydd.
• Lösa mattor eller golvbeläggningar.
• Otillåtna hål eller infästningar.

Mindre repor och vanligt slitage kan vara förväntat efter flera års boende. Djupa skador, omfattande fuktpåverkan eller brännmärken kan däremot behöva utredas vidare.

Väggar och tak

Kontrollera:

• Tapeter och målade ytor.
• Fläckar och missfärgningar.
• Hål efter skruvar och infästningar.
• Större pluggar eller ankare.
• Sprickor.
• Fuktfläckar.
• Sot och nikotinbeläggningar.
• Otillåtna färgval eller tapeter.
• Klisterrester och dekaler.
• Skador efter väggmonterad TV eller tunga möbler.
• Takmålning och fasta lamputtag.

Ett mindre antal normala hål efter tavlor kan bedömas annorlunda än omfattande håltagning eller felaktiga infästningar. Hänsyn måste tas till omfattning, placering och hur länge hyresgästen har bott i lägenheten.

Dörrar, fönster och snickerier

Kontrollera:

• Innerdörrar.
• Dörrkarmar.
• Handtag och lås.
• Trösklar.
• Fönsterbågar.
• Fönsterhandtag och beslag.
• Tätningslister.
• Persienner.
• Fönsterbänkar.
• Garderobsdörrar.
• Socklar och foder.
• Märken efter husdjur.
• Sprickor eller trasigt glas.

Kontrollera att fönster och dörrar går att öppna, stänga och låsa utan problem.

El och tekniska installationer

Kontrollera visuellt:

• Eluttag.
• Strömbrytare.
• Lamputtag.
• Fast belysning.
• Porttelefon.
• Nätverks- och antennuttag.
• Brandvarnare.
• Radiatorer och termostater.
• Ventilationsdon.
• Synliga kablar.
• Otillåtna elinstallationer.
• Saknade täcklock eller kåpor.

Misstänkta fel i fasta elinstallationer ska bedömas och åtgärdas av ett registrerat elinstallationsföretag. Besiktningsmannen ska inte själv göra ingrepp i elanläggningen om rätt kompetens saknas.

Balkong eller uteplats

Kontrollera:

• Golv och räcke.
• Balkongdörr.
• Lås och handtag.
• Inglasning, om sådan finns.
• Markis.
• Avrinning.
• Skräp och kvarlämnade föremål.
• Otillåtna infästningar.
• Målning eller andra förändringar.
• Skador efter grillning.
• Växtlighet som orsakat skador eller stoppat avrinningen.

Kontrollera att eventuella trallgolv eller mattor inte döljer skador och att sådant som ska tas bort verkligen har avlägsnats.

Förråd och andra utrymmen

Glöm inte:

• Källar- eller vindsförråd.
• Matkällare.
• Garage.
• Parkeringsplats.
• Extra förvaringsutrymmen.
• Utlämnade postboxnycklar.
• Tvättstugebrickor och bokningscylindrar.
• Passagesystem och elektroniska taggar.

Utrymmena ska vara tömda och städade. Kontrollera också att rätt förråd har besiktigats.

Kontroll av flyttstädningen

En avflyttningsbesiktning bör skilja på lägenhetens tekniska skick och städningen. Använd gärna en separat städchecklista.

Kontrollera bland annat:

• Golv och golvlister.
• Väggar där avtorkning är möjlig.
• Skåp och lådor, in- och utvändigt.
• Bänkskivor.
• Spis, ugn och plåtar.
• Bakom och under spisen.
• Köksfläkt och filter.
• Kyl och frys.
• Diskmaskin.
• Diskho och blandare.
• Badrum, toalett och golvbrunn.
• Fönster och fönsterbänkar.
• Dörrar, karmar och handtag.
• Garderober.
• Radiatorer.
• Ventilationsdon.
• Balkong och förråd.

Om städningen inte är godkänd bör bristerna dokumenteras med fotografier och specificeras. Undvik allmänna formuleringar som "dåligt städat".

Nycklar, taggar och tillbehör

Stäm av återlämningen mot nyckelkvittensen.

Kontrollera:

• Lägenhetsnycklar.
• Portnycklar.
• Postboxnycklar.
• Förrådsnycklar.
• Tvättstugenycklar.
• Elektroniska passertaggar.
• Garageöppnare.
• Parkeringskort.
• Bokningscylindrar.
• Nycklar till balkong eller altandörr.
• Övriga tillbehör som hör till lägenheten.

Saknade nycklar kan medföra behov av spärrning, omprogrammering eller låsbyte. Vilken åtgärd som är rimlig beror på säkerhetsrisken och låssystemets konstruktion.

Läs av mätare

Om lägenheten har individuell mätning bör värdena dokumenteras på avflyttningsdagen.

Det kan gälla:

• El.
• Varmvatten.
• Kallvatten.
• Värme.
• Gas.
• Andra individuellt debiterade nyttigheter.

Fotografera gärna mätarställningen och anteckna datum, tid och mätarens identitet.

Normalt slitage eller ersättningsbar skada?

Detta är ofta den svåraste delen av avflyttningsbesiktningen.

Exempel på normalt slitage

Beroende på boendetid, material och omständigheter kan normalt slitage exempelvis vara:

• Mindre repor i golv.
• Lätt blekta tapeter.
• Enstaka normala märken efter möbler.
• Mindre hål efter tavlor.
• Ytskikt som blivit slitna med tiden.
• Äldre beslag som blivit glappa genom normalt bruk.
• Inredning som nått slutet av sin normala användningstid.

Exempel på skador som kan gå utöver normalt slitage

Det kan exempelvis vara:

• Stora hål eller omfattande skador på väggar.
• Sönderslagna dörrar eller skåpluckor.
• Djupa repor eller brännmärken i golv.
• Krossat glas.
• Kraftiga nikotin- eller sotbeläggningar.
• Fuktskador som uppstått genom oaktsamhet.
• Saknad fast inredning.
• Otillåtna installationer.
• Skador efter husdjur.
• Förstörd bänkskiva genom felaktig användning.
• Skador som förvärrats eftersom de inte felanmäldes i tid.

Varje bedömning måste göras individuellt. Det går inte att avgöra ansvaret enbart genom att en skada finns.

Ta hänsyn till ålder och tidigare skick

Om en skadad byggnadsdel redan var gammal kan hyresvärden normalt inte utan vidare kräva ersättning motsvarande hela kostnaden för en helt ny produkt.

Bedömningen bör ta hänsyn till:

• Föremålets eller ytskiktets ålder.
• Skicket vid inflyttningen.
• Normal teknisk eller praktisk livslängd.
• Hur länge hyresgästen bott i lägenheten.
• Om reparation är möjlig.
• Om ett utbyte ändå snart hade behövt göras.
• Vilken faktisk ekonomisk skada hyresvärden har drabbats av.

Ett gammalt golv som redan var kraftigt slitet har inte samma återstående värde som ett nylagt golv. Dokumentation av renoveringsår och tidigare skick är därför mycket viktig.

Så ska besiktningsprotokollet skrivas

Protokollet bör vara sakligt och konkret.

Skriv exempelvis:

Sovrum: Två cirka fem centimeter stora slagmärken i vägg till höger om fönstret. Underlaget är synligt. Fotografi 14–16.

Undvik formuleringar som:

Sovrummet är förstört.

Ett komplett protokoll bör innehålla:

• Fastighet och lägenhetsnummer.
• Hyresgästens namn.
• Datum och tid.
• Namn på den som utfört besiktningen.
• Uppgift om hyresgästen deltagit.
• Lägenhetens rum och utrustning.
• Beskrivning av varje anmärkning.
• Fotografier med tydlig koppling till protokollet.
• Bedömning av städningen.
• Avläsning av eventuella mätare.
• Redovisning av nycklar och taggar.
• Planerade åtgärder.
• Eventuella kommentarer från hyresgästen.
• Hur och när protokollet har överlämnats.

Hyresgästen bör få en kopia. En underskrift kan bekräfta att personen tagit del av protokollet, men bör inte automatiskt formuleras som ett erkännande av betalningsansvar.

Fotografera på rätt sätt

Ta både översiktsbilder och närbilder.

En bra bildserie visar:

1. Vilket rum bilden är tagen i.
2. Var i rummet skadan finns.
3. Hur skadan ser ut på nära håll.
4. Skadans ungefärliga storlek.

Använd bra belysning och undvik suddiga bilder. Numrera fotografierna och hänvisa till dem i protokollet.

Fotografera även rum utan anmärkningar. Det skapar en tydligare helhetsbild och kan vara värdefullt vid nästa avflyttning.

Vad händer efter besiktningen?

Efter besiktningen bör hyresvärden:

1. Färdigställa protokollet.
2. Skicka en kopia till hyresgästen.
3. Bedöma vilka brister som är normalt slitage.
4. Utreda eventuella skador.
5. Ta in prisuppgifter vid behov.
6. Planera underhåll och reparationer.
7. Beställa kompletterande städning om den behövs.
8. Dokumentera de faktiska kostnaderna.
9. Kommunicera eventuella ersättningskrav tydligt.
10. Besiktiga eller dokumentera resultatet efter åtgärderna.
11. Upprätta ett nytt inflyttningsprotokoll för nästa hyresgäst.

Ett ersättningskrav bör vara specificerat. Det ska framgå vilken skada kravet gäller, varför hyresvärden anser att hyresgästen ansvarar och hur beloppet har beräknats.

Vanliga misstag vid avflyttningsbesiktning

Det saknas ett inflyttningsprotokoll

Utan dokumentation från inflyttningen blir det svårare att visa när en skada uppstod.

Besiktningen sker efter nästa inflyttning

Då blir det oklart om skadan orsakats av den tidigare eller den nya hyresgästen.

Anmärkningarna är för vaga

Formuleringar som "slitet", "smutsigt" eller "skadat" säger för lite. Beskriv placering, omfattning och typ av brist.

Allt slitage debiteras

Hyresgästen ansvarar inte automatiskt för allt som behöver underhållas efter avflyttningen. Normalt slitage och fastighetsägarens underhållsansvar måste beaktas.

Helt ny inredning debiteras utan åldersbedömning

Ett gammalt eller redan slitet föremål kan ha ett begränsat återstående värde.

Fotografierna saknar sammanhang

En närbild på ett märke visar inte alltid var skadan finns eller hur omfattande den är.

Städning och skador blandas ihop

Håll isär städanmärkningar, underhållsbehov och eventuella skador. De kan behöva hanteras på olika sätt.

Hyresgästens synpunkter dokumenteras inte

Om parterna har olika uppfattning bör även hyresgästens kommentar antecknas sakligt.

Sammanfattad checklista

Före besiktningen

• Ta fram inflyttningsprotokoll och äldre bilder.
• Kontrollera renoveringsår och tidigare felanmälningar.
• Informera hyresgästen om tid och förberedelser.
• Ta fram nyckelkvittens och besiktningsprotokoll.
• Planera eventuell förbesiktning.

Under besiktningen

• Besiktiga systematiskt rum för rum.
• Kontrollera ytskikt, funktioner och fast inredning.
• Dokumentera både skador och normalt skick.
• Kontrollera kök, badrum, ventilation och el visuellt.
• Besiktiga balkong, förråd och andra tillhörande utrymmen.
• Kontrollera städningen separat.
• Läs av mätare.
• Räkna nycklar och taggar.
• Låt hyresgästen lämna kommentarer.

Efter besiktningen

• Färdigställ och skicka protokollet.
• Skilj normalt slitage från möjlig skada.
• Planera underhåll och reparationer.
• Dokumentera kostnader.
• Specificera eventuella ersättningskrav.
• Kontrollera utförda åtgärder.
• Dokumentera lägenheten inför nästa inflyttning.

Vanliga frågor om avflyttningsbesiktning

Måste hyresgästen delta i besiktningen?

Det finns inget generellt krav på att hyresgästen måste närvara, men deltagande är ofta en fördel för båda parter. Frågor kan då redas ut direkt och hyresgästen får möjlighet att lämna sina synpunkter.

Får hyresvärden ta betalt för hål i väggarna?

Det beror på hålens antal, storlek, placering och väggens tidigare skick. Ett mindre antal normala hål efter tavlor kan bedömas annorlunda än omfattande eller felaktigt utförd håltagning.

Vem betalar för en utsliten tapet?

Om tapeten har blivit sliten genom ålder och normalt boende ligger underhållet normalt på hyresvärden. Om tapeten har skadats genom vårdslöshet kan bedömningen bli en annan.

Kan hyresvärden kräva hela kostnaden för ett nytt golv?

Inte självklart. Golvets ålder, tidigare skick och återstående värde bör vägas in. Om bara en mindre del är skadad bör det också bedömas om en reparation är möjlig.

Vad händer om lägenheten inte är ordentligt städad?

Bristerna bör dokumenteras och hyresgästen informeras. Om hyresvärden behöver beställa kompletterande städning kan kostnaden i vissa fall krävas av hyresgästen, förutsatt att bristerna och kostnaden kan styrkas.

Hur länge ska besiktningsprotokollet sparas?

Protokollet bör sparas tillsammans med hyresavtal, bilder, fakturor och annan relevant dokumentation så länge materialet kan behövas för förvaltningen eller ett eventuellt krav. Fastighetsägaren bör ha en enhetlig dokumenthanteringsrutin.

En bra besiktning förebygger konflikter

En professionell avflyttningsbesiktning handlar inte om att hitta så många fel som möjligt. Den ska ge en rättvis, tydlig och användbar bild av lägenhetens skick.

När inflyttning och avflyttning dokumenteras på samma sätt blir det enklare att skilja normalt slitage från skador, planera underhållet och förklara bedömningen för hyresgästen. Det minskar risken för konflikter och gör tiden mellan två hyresgäster kortare och mer förutsägbar.

Lingström Fastighet hjälper fastighetsägare med besiktningar, uthyrning, fastighetsskötsel och löpande förvaltning. Med tydliga rutiner och en praktisk hantering ser vi till att varje avflyttning blir ett bra underlag för nästa inflyttning.