Brandsäkerhet i fastigheter – fastighetsbolagets ansvar och juridiska risker

Som fastighetsbolag bär ni ett tungt ansvar: ni förvaltar inte bara byggnader – ni skyddar liv. Brandsäkerhet är en grundläggande del av ert uppdrag, både ur ett tekniskt, moraliskt och juridiskt perspektiv. Bristande åtgärder kan leda till både mänskliga tragedier och rättsliga konsekvenser.

📜 Juridiskt ansvar – det här gäller

Enligt Lagen om skydd mot olyckor (2003:778), förkortad LSO, är det fastighetsägaren som ansvarar för att vidta förebyggande brandskyddsåtgärder. Det innebär bland annat:

• Brandvarnare i alla bostäder

• Tydliga och tillgängliga utrymningsvägar

• Underhåll av tekniska brandskyddssystem (sprinkler, rökluckor, brandcellsgränser)

Underlåtenhet att uppfylla dessa krav kan medföra sanktioner – från förelägganden till straffansvar.

⚖️ Rättspraxis som varje fastighetsbolag bör känna till

Här är tre vägledande rättsfall där fastighetsägares ansvar för brandsäkerhet prövats i domstol:

🧑‍⚖️ NJA 2004 s. 566

Ett tragiskt fall där flera personer dog i en brand. Utrymningsvägar var blockerade och brandvarnare saknades. Fastighetsägaren dömdes för vållande till annans död, eftersom man underlåtit att säkra livsnödvändiga funktioner.

Lärdom: Rättsligt ansvar uppstår inte bara vid aktiv oaktsamhet – även passivitet och brist på kontroll kan få straffrättsliga följder.

🧯 MÖD 2012:39

En fastighetsägare motsatte sig krav från kommunen på omfattande brandskyddsåtgärder med hänvisning till kostnader. Domstolen slog fast att säkerhetskraven väger tyngre än ekonomiska hänsyn.

Lärdom: Ekonomi kan inte väga tyngre än säkerhet. Skyddsåtgärder måste vidtas även om de är kostsamma.

📋 JO 2015/16 s. 522

Fallet rörde bristande tillsyn från kommunens sida, men tydliggör också vikten av Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) från fastighetsägarens sida.

Lärdom: Ett strukturerat brandskyddsarbete – dokumenterat och uppföljt – är avgörande för att undvika både olyckor och juridiska konsekvenser.

🛠️ Konkreta åtgärder för fastighetsbolag

För att minimera både risker och juridiskt ansvar bör ni som fastighetsägare arbeta aktivt med följande:

✅ 1. Inför ett SBA-program

Systematiskt brandskyddsarbete bör inkludera:

• Brandskyddspolicy

• Ansvarsfördelning

• Rutiner för kontroll, underhåll och dokumentation

✅ 2. Regelbunden brandskyddsinspektion

Anlita externa experter eller utbilda egen personal. Kontrollera:

• Brandvarnare

• Utrymningsskyltning

• Brandceller och tätningsmaterial

• Rökluckor och tryckavlastning

✅ 3. Utbilda hyresgäster och personal

Ge tydliga instruktioner om hur de ska agera vid brand, särskilt i flerfamiljshus. Informera även om brandrisker kopplade till grillning, laddning av elscootrar, etc.

🧠 Sammanfattning

Brandsäkerhet i fastigheter handlar inte bara om teknik – det är en juridisk skyldighet och en etisk plikt. Som fastighetsbolag är det ert ansvar att bygga upp rutiner som skyddar både människor och byggnader – innan något händer.

Genom att ta ansvar och arbeta förebyggande kan ni inte bara minska risken för katastrofer – utan också undvika att hamna i domstol.