Måla om mellan två hyresgäster – vad bör göras före nästa inflyttning?
Tiden mellan en avflyttning och nästa inflyttning är ofta knapp. Lägenheten ska besiktigas, städas, eventuella skador ska åtgärdas och nästa hyresgäst ska kunna flytta in på avtalad dag.
När väggarna är slitna är det lätt att fatta ett av två förhastade beslut: antingen målas hela lägenheten om trots att det inte behövs, eller så görs ett antal snabba punktlagningar som blir tydligt synliga.
En strukturerad genomgång gör det möjligt att välja rätt åtgärd för varje rum. I vissa fall räcker rengöring och bättringsmålning. I andra är en hel vägg eller ett helt rum det mest effektiva alternativet.
Här går vi igenom vad hyresvärden bör kontrollera och i vilken ordning arbetet kan genomföras.
Börja med besiktning och dokumentation
Innan något spacklas eller målas bör lägenhetens skick dokumenteras.
Fotografera:
- Samtliga väggar
- Större märken och fläckar
- Skruvhål och andra infästningar
- Skador på lister och dörrkarmar
- Områden där färgen lossnat
- Missfärgningar
- Tak och hörn
- Ytor bakom större möbler
- Eventuella tecken på fukt
Dokumentationen visar hur lägenheten såg ut när den lämnades och blir ett underlag för både arbetsplanering och eventuell senare bedömning av kostnadsansvar.
Frågan om vem som ansvarar ekonomiskt för en viss skada bör hanteras separat utifrån dokumentation, hyresförhållandet och omständigheterna i det enskilda fallet. Det praktiska måleriarbetet bör inte påbörjas innan nödvändiga bilder och anteckningar har sparats.
Bedöm varje vägg separat
Alla väggar i ett rum behöver inte behandlas på samma sätt.
Dela gärna in dem i tre kategorier:
1. Väggen behöver bara rengöras
Vanliga fingeravtryck, damm och vissa ytliga märken kan försvinna med försiktig rengöring. Om färgen är tvättbar och ytan i övrigt är hel kan målning vara onödig.
Testa först på ett mindre synligt område. För starkt rengöringsmedel eller hård bearbetning kan förändra färgens glans.
2. Väggen kan bättringsmålas
Ett enstaka skruvhål, en mindre repa eller en lokal lagning kan ibland punktmålas.
Bättringsmålning fungerar bäst när:
- Skadan är liten
- Rätt färg finns kvar
- Kulör och glans är kända
- Väggen målades relativt nyligen
- Den gamla färgen inte har blekts
- Lagningen sitter på en mindre framträdande plats
3. Hela väggen bör målas
Om väggen har många hål, större fläckar eller flera lagningar blir det ofta bättre att måla från hörn till hörn.
Helmålning bör övervägas när:
- Flera delar av väggen är skadade
- Färgen har blekts eller gulnat
- Kulören är okänd
- Bättringarna blir tydligt synliga
- Stora möbler har lämnat skuggor
- Spacklade ytor har en annan struktur
- Rummet ska fotograferas eller visas
Att måla en hel vägg innebär inte att hela rummet måste målas.
Läs gärna även vår guide: När räcker bättringsmålning – och när behöver hela väggen målas om?
Ta reda på orsaken till fläckar och missfärgningar
Alla missfärgningar är inte vanliga ytskador.
Innan en fläck målas över behöver man förstå vad den beror på. Det kan exempelvis vara:
- Fett eller smuts
- Nikotin
- Sot
- Vattenläckage
- Kondens
- Mögel
- Rost från en underliggande metall
- Genomslag från tidigare material
Om orsaken är fukt, läckage eller mögel ska problemet utredas och åtgärdas innan målning. Ny färg döljer möjligen fläcken tillfälligt, men löser inte orsaken.
Vissa torra missfärgningar kan behöva rengöras och behandlas med en lämplig spärrgrund innan vanlig väggfärg appliceras.
Ta bort gamla infästningar
Efter en avflyttning sitter det ofta kvar krokar, skruvar, spikar och pluggar.
Bestäm vilka infästningar som ska:
- Behållas
- Tas bort
- Återanvändas
- Ersättas
- Lämnas till nästa hyresgäst
Om allt avlägsnas behöver hålen fyllas, slipas och målas. Att bara dra ut skruven och lämna pluggen ger sällan ett professionellt resultat.
Var försiktig med okända kablar, dosor och andra installationer. Elmaterial ska inte demonteras eller döljas utan rätt bedömning.
Spackla och slipa innan målning
Många dåliga målningsresultat beror egentligen på bristande underarbete.
För mindre hål och skador behövs normalt:
- Rengöring av området
- Borttagning av löst material
- Lämplig spackling
- Tillräcklig torktid
- Slipning till jämn yta
- Borttagning av slipdamm
- Grundning vid behov
- Ett eller flera lager täckfärg
En spacklad yta kan suga åt sig färg annorlunda än resten av väggen. Om den målas direkt riskerar lagningen att framträda som ett matt eller flammigt område.
Kontrollera färg, kulör och glans
Samma kulörkod är inte alltid tillräcklig.
För bästa möjlighet att matcha den gamla ytan behöver man känna till:
- Färgtillverkare
- Produktserie
- Kulörkod
- Glanstal
- Ungefärligt målningsdatum
- Om väggen målades med pensel eller roller
- Vilken struktur rollern gav
Om informationen saknas kan en provmålning göras. Låt färgen torka ordentligt och bedöm resultatet i både dagsljus och rummets ordinarie belysning.
Om skillnaden blir tydlig är det ofta bättre att måla hela väggen.
Behöver taket målas?
Taket behöver inte målas bara för att väggarna gör det.
Måla taket om det finns:
- Tydliga fläckar
- Missfärgningar
- Märken efter tidigare installationer
- Många lagningar
- Ojämn eller sliten färg
- Stor nyansskillnad mot nymålade väggar
Om taket är jämnt, rent och i gott skick kan det lämnas som det är. Det sparar både material, arbetstid och torktid.
Vid fläckar efter läckage måste orsaken vara åtgärdad innan taket målas.
Glöm inte lister, karmar och dörrar
Nymålade väggar kan göra att slitna snickerier framträder tydligare.
Kontrollera därför:
- Golvlister
- Dörrfoder
- Fönsterfoder
- Dörrblad
- Trösklar
- Garderobsdörrar
- Målade element
- Synliga rör
Det är inte alltid nödvändigt att måla allt. En noggrann rengöring och lokal bättring kan räcka på ytor som i övrigt är i gott skick.
Lösa eller skadade lister bör repareras före målningen så att arbetet inte behöver göras om.
Välj neutrala och dokumenterade standardkulörer
För en hyresvärd är det ofta praktiskt att använda ett begränsat antal standardkulörer.
Det gör det lättare att:
- Köpa rätt färg
- Bättringsmåla mindre skador
- Använda kvarvarande färg i flera lägenheter
- Dokumentera underhållet
- Skapa en enhetlig standard
- Planera framtida arbeten
Spara en bild av etiketten på varje färgburk och dokumentera vilken färg som används i respektive rum och fastighet.
Anteckna även produkt, glans och datum. Enbart en kulörkod räcker inte alltid för att återskapa samma resultat.
Planera arbetet i rätt ordning
När tiden mellan två hyresgäster är begränsad behöver arbetet planeras så att olika moment inte hindrar varandra.
En lämplig ordning kan vara:
- Avflyttningsbesiktning
- Fotografering och dokumentation
- Borttagning av kvarlämnade föremål
- Kontroll av fukt och andra underliggande problem
- Demontering av sådant som ska tas bort
- Reparation av lister och beslag
- Spackling
- Torkning och slipning
- Grundmålning
- Målning av tak vid behov
- Målning av väggar
- Målning eller bättring av snickerier
- Slutstädning
- Kontroll och fotografering av resultatet
Om slutstädning görs före slipning och målning behöver lägenheten normalt städas igen.
Glöm inte torktiden
Ett vanligt misstag är att planera utifrån den aktiva arbetstiden men glömma tiden mellan momenten.
Spackel, grundfärg och täckfärg behöver torka innan nästa steg. Dålig ventilation, låg temperatur och hög luftfuktighet kan förlänga torktiden.
Följ alltid tillverkarens instruktioner för respektive produkt. Planera dessutom en marginal före inflyttningen så att färgen hinner torka och bostaden vädras.
Nästa hyresgäst ska inte behöva flytta in medan färgen fortfarande är känslig eller rummet luktar starkt av måleriarbetet.
Prioritera rätt om tiden är knapp
Om hela önskelistan inte hinns med bör hyresvärden prioritera:
Först: underliggande problem
Läckage, fukt och andra byggnadstekniska fel måste undersökas före kosmetiska arbeten.
Därefter: funktion
Lösa lister, trasiga handtag, kärvande dörrar och annan skadad inredning bör åtgärdas före slutmålningen.
Sedan: de mest synliga ytorna
Entré, hall, vardagsrum och stora väggar påverkar ofta helhetsintrycket mest.
Sist: mindre kosmetiska detaljer
En liten färgskillnad bakom en dörr är normalt mindre viktig än en stor fläck mitt på vardagsrumsväggen.
Vad kan Fixartjänsten hjälpa till med?
Lingström Fastighets Fixartjänst kan hjälpa hyresvärdar med flera av de praktiska arbeten som behöver utföras mellan två hyresgäster.
Det kan exempelvis handla om:
- Borttagning av gamla krokar och hyllor
- Spackling av mindre hål
- Slipning och grundning
- Bättringsmålning
- Målning av enstaka väggar
- Målning av mindre rum
- Bättring av lister och dörrkarmar
- Byte av skadade lister
- Justering av dörrar och köksluckor
- Byte av handtag och enklare beslag
- Montering av utrustning
- Praktisk återställning inför nästa inflyttning
Genom att samla målning och andra mindre reparationer under samma uppdrag slipper hyresvärden boka flera olika företag för varje arbetsmoment.
Om måleriarbetet är omfattande eller kräver särskild specialistkompetens säger vi till.
Hjälp mellan hyresgäster i Bålsta och nordvästra Stockholm
Lingström Fastighet finns i Bålsta och hjälper hyresvärdar med målning, återställning och småreparationer inför nästa inflyttning i bland annat:
- Bålsta
- Enköping
- Bro
- Kungsängen
- Upplands-Bro
- Jakobsberg
- Järfälla
- Spånga
- Sollentuna
- Sundbyberg
Även fastighetsägare på andra närliggande orter är välkomna att skicka en förfrågan.
Skicka gärna bilder direkt efter avflyttningsbesiktningen. Då kan arbetets omfattning bedömas tidigare och risken för försening inför inflyttningen minska.
Vanliga frågor om målning mellan hyresgäster
Måste hela lägenheten målas om efter varje hyresgäst?
Nej. Behovet beror på ytskiktens skick. Rengöring, bättringsmålning eller målning av enstaka väggar kan vara tillräckligt.
Kan man måla direkt efter avflyttningsstädningen?
Ytorna behöver vara rena och torra, men spackling, slipning och reparationer bör normalt göras innan den slutliga städningen.
Hur nära inflyttningen kan man måla?
Det beror på produkterna, temperaturen och ventilationen. Följ färgtillverkarens torktider och lägg in en rimlig säkerhetsmarginal.
Bör alla skruvhål lagas?
Bedöm vilka infästningar som ska vara kvar. Hål efter sådant som tas bort bör normalt lagas om väggen ska återställas.
Räcker samma kulörkod för att bättringsmåla?
Inte alltid. Produkt, glans, ålder, underlag och appliceringsverktyg påverkar resultatet.
Kan målning kombineras med andra småjobb?
Ja. Det är ofta kostnadseffektivt att samtidigt åtgärda lister, handtag, dörrar, garderober och andra mindre fel.
Gör lägenheten klar i rätt tid
En välplanerad återställning behöver inte innebära att hela lägenheten renoveras.
Genom att dokumentera skicket, bedöma varje vägg och prioritera rätt åtgärder går det ofta att uppnå ett professionellt resultat med betydligt mindre arbete.
Behöver ni hjälp att få en lägenhet i Bålsta, Enköping, Upplands-Bro, Järfälla, Sollentuna eller närliggande ort redo för nästa hyresgäst?
Kontakta Lingström Fastighet och skicka gärna bilder, adress, önskat färdigdatum och information om när nästa hyresgäst flyttar in. Då kan vi bedöma vilka arbeten Fixartjänsten kan hjälpa till med och hur de bör planeras.