Vad kostar en underhållsplan för en BRF eller fastighetsägare?
En underhållsplan kan vara ett av fastighetens viktigaste ekonomiska verktyg. Den hjälper styrelsen eller fastighetsägaren att se vilka större åtgärder som väntar, när de ungefär behöver göras och hur mycket pengar som kan behöva avsättas.
Men vad kostar det egentligen att ta fram en underhållsplan?
Det korta svaret är: allt från några hundralappar för ett enkelt verktyg till tiotusentals kronor för en professionellt upprättad teknisk underhållsplan med platsbesök och statusbedömning.
Skillnaden ligger framför allt i vad ni faktiskt behöver.
Vad kostar en professionell underhållsplan?
Priserna varierar kraftigt mellan olika leverantörer och fastigheter.
För en traditionell konsultupprättad underhållsplan för en bostadsrättsförening ligger vanliga prisuppgifter under 2026 ungefär mellan 15 000 och 60 000 kronor, medan större eller mer komplicerade fastigheter kan kosta betydligt mer. BRF Manager
Exempelvis anger en aktör följande ungefärliga prisnivåer:
- upp till 25 lägenheter: cirka 14 900–24 900 kr
- 26–75 lägenheter: cirka 24 900–39 900 kr
- 76–150 lägenheter: cirka 39 900–59 900 kr BRF Manager
Andra leverantörer ligger högre. Perfecta anger exempelvis ett ordinarie pris på 49 500 kronor inklusive moms för föreningar med upp till 100 lägenheter. Perfecta Projektledning
Det går därför inte att säga att en underhållsplan har ett bestämt marknadspris.
Vad påverkar priset?
Det är framför allt mängden arbete som avgör.
En konsult behöver vanligtvis sätta sig in i fastigheten, gå igenom dokumentation, inventera byggnadsdelar och i många fall göra ett platsbesök.
Priset påverkas bland annat av:
- fastighetens storlek
- antal byggnader
- antal lägenheter och lokaler
- byggnadernas ålder
- hur komplexa installationerna är
- tillgången till tidigare dokumentation
- om teknisk besiktning ingår
- hur detaljerad planen ska vara
- hur lång tidsperiod planen omfattar
En liten BRF med ett relativt modernt flerbostadshus är därför något helt annat än en förening med flera äldre byggnader, hissar, garage, stora markområden och omfattande tekniska installationer.
Vad får man för pengarna?
En professionell underhållsplan innehåller normalt betydligt mer än bara en Excel-tabell.
Konsulten kan exempelvis göra en fysisk inventering och bedöma:
- tak
- fasader
- fönster
- balkonger
- stammar
- värmesystem
- ventilation
- elinstallationer
- hissar
- mark och gård
- gemensamma utrymmen
Utifrån fastighetens faktiska skick bedöms sedan när olika åtgärder bör utföras och vad de uppskattas kosta.
Det är alltså viktigt att förstå att man inte bara betalar för själva dokumentet. En stor del av kostnaden ligger i den tekniska bedömningen bakom dokumentet.
Och för många fastigheter är det väl investerade pengar.
Men behöver alla verkligen en så omfattande plan?
Nej.
Det är precis den frågan som fick oss på Lingström Fastighet att ta fram Underhållsplan Light.
Vi möter många mindre fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som framför allt behöver få svar på några relativt enkla frågor:
När gjordes de större åtgärderna senast?
När kan de behöva göras igen?
Vad kan det ungefär kosta?
Hur ser kostnadsbilden ut de kommande 3, 10 eller 20 åren?
Finns det stora kostnader längre fram som vi redan nu bör börja planera för?
För den typen av behov kan det vara svårt att motivera ett konsultuppdrag på kanske 20 000–50 000 kronor.
Det finns ett mellanting
Alternativet behöver inte vara:
antingen ingen underhållsplan alls
eller
en avancerad konsultutredning för tiotusentals kronor.
För en mindre BRF eller fastighetsägare kan ett enklare planeringsverktyg vara fullt tillräckligt för den löpande ekonomiska planeringen.
Det viktiga är att förstå skillnaden.
En egen underhållsplan bygger på de uppgifter och antaganden ni själva matar in.
En professionell teknisk plan bygger normalt även på en teknikers bedömning av fastighetens faktiska skick.
Det ena ersätter därför inte automatiskt det andra.
Lingström Underhållsplan Light – för den som vill göra mycket själv
Vår Lingström Underhållsplan Light är framtagen för BRF:er och fastighetsägare som vill skapa en enkel och långsiktig underhållsplan utan att behöva bygga ett eget system från grunden.
Mallen är gjord i Excel och är avsiktligt byggd för att vara enkel även för personer som inte är vana Excel-användare.
Ni fyller exempelvis i:
- fastighetens area
- byggår
- när taket senast åtgärdades
- när fasaden renoverades
- när fönster byttes eller renoverades
- information om värme, ventilation och VVS
Därefter räknar mallen automatiskt vidare.
Upp till 60 års kostnadsöverblick
Underhållsplan Light visar en prognos 60 år framåt.
Det gör det möjligt att snabbt se:
- planerat underhåll kommande tre år
- planerat underhåll kommande tio år
- förfallna åtgärder
- genomsnittlig underhållskostnad per år
- uppskattat nyckeltal per m²
- större framtida kostnadstoppar
- kostnader uppdelade i femårsperioder
Mallen innehåller även kostnadsindex och schabloner som kan ändras när ni får bättre information eller riktiga offerter.
Ett exempel
Anta att en mindre BRF vet följande:
Tak omlagt: 2008
Fasad renoverad: 2015
Fönster renoverade: 2012
Värmesystem bytt: 2018
Föreningen matar in dessa årtal tillsammans med fastighetens area.
Mallen kan därefter hjälpa styrelsen att skapa en första tidslinje över när nästa större åtgärder kan bli aktuella och hur de ekonomiskt fördelar sig över kommande årtionden.
När föreningen senare får en riktig offert på exempelvis takrenovering kan schablonkostnaden helt enkelt ersättas med det mer träffsäkra beloppet.
Planen blir på så sätt bättre med tiden.
När bör man istället anlita en konsult?
Det finns många situationer där vi tycker att professionell hjälp är rätt väg.
Exempelvis om:
- fastighetens skick är osäkert
- flera stora renoveringar närmar sig
- föreningen saknar teknisk kompetens
- det finns fukt-, konstruktions- eller installationsproblem
- en formell teknisk underhållsplan krävs
- banken, revisorn eller annan part efterfrågar ett professionellt underlag
- styrelsen behöver en faktisk teknisk statusbedömning
Då ska en enkel mall inte användas som ersättning för en teknisk inventering.
Vad säger reglerna för BRF?
En bostadsrättsförenings ekonomiska plan ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren. Boverket anger bland annat att planen ska vara komponentuppdelad och innehålla kommande åtgärder, tidpunkter och beräknade kostnader. Boverket
Det innebär däremot inte att varje befintlig BRF alltid måste köpa en ny professionell konsultplan för den löpande interna planeringen. Boverket skriver också att det inte finns något generellt krav på att den tekniska underhållsplanen i den ekonomiska planen löpande ska hållas uppdaterad, även om en aktuell plan naturligtvis är mycket användbar i förvaltningen. Boverket
Det är därför viktigt att skilja på en formell teknisk underhållsplan och ett praktiskt internt planeringsverktyg.
Lingström Underhållsplan Light är det senare.
Vad kostar det att inte ha någon plan?
Det här är kanske den viktigare frågan.
En styrelse som inte vet att exempelvis tak, fasad och värmesystem börjar närma sig större åtgärder riskerar att upptäcka kostnaderna alldeles för sent.
Resultatet kan bli:
- kraftiga avgiftshöjningar
- akut upplåning
- uppskjutet underhåll
- dyrare akuta reparationer
- sämre framförhållning vid upphandling
- onödiga konflikter inom styrelsen
En underhållsplan behöver därför inte vara perfekt för att vara värdefull.
En ungefärlig plan som faktiskt används kan i många fall vara betydligt mer användbar än ingen plan alls.
Bör man välja en enkel eller professionell underhållsplan?
Det beror på syftet.
Välj professionell teknisk hjälp när ni behöver en faktisk bedömning av byggnadens skick eller ett formellt och kvalificerat tekniskt underlag.
Välj ett enklare verktyg när ni redan känner fastigheten relativt väl och framför allt behöver strukturera informationen och skapa ekonomisk framförhållning.
För många mindre BRF:er och privata fastighetsägare kan det också vara klokt att börja enkelt och sedan köpa konsulttid för de frågor där professionell kompetens faktiskt behövs.
Det är också tanken bakom vår lösning.
Behöver ni hjälp att komma igång?
Lingström Underhållsplan Light är byggd för att kunna användas självständigt.
Men kunder som behöver mer hjälp kan också få support från Lingström Fastighet.
Vi kan exempelvis hjälpa till med att komma igång med mallen, strukturera befintlig information eller resonera kring underhållsplaneringen via telefon och e-post.
Mer omfattande hjälp kan utföras mot löpande timdebitering.
På så sätt kan ni göra det enkla arbetet själva och bara betala för professionell hjälp där den faktiskt tillför värde.
Sammanfattning – vad kostar en underhållsplan?
En konsultupprättad underhållsplan kostar ofta tiotusentals kronor. Aktuella svenska prisuppgifter visar ungefärliga nivåer från cirka 15 000 kronor upp till 60 000 kronor eller mer, beroende på fastighetens storlek och komplexitet. BRF Manager
För vissa BRF:er är det exakt den tjänst som behövs.
För andra är behovet betydligt enklare.
Lingström Underhållsplan Light är framtagen för den senare gruppen – fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som vill få kontroll på framtida underhåll och ekonomi utan att göra arbetet dyrare eller mer komplicerat än det behöver vara.